Venta de casas en EE. UU. toca mínimo de 16 años: los dueños piden prestado en vez de vender

Las ventas de viviendas usadas en Estados Unidos cayeron a su ritmo más lento en dieciséis años, y la razón está guardada en millones de archivadores: documentos hipotecarios con una tasa de interés a la que nadie quiere renunciar. En vez de vender, los propietarios piden préstamos con garantía sobre las casas que se niegan a dejar.

Este estancamiento va mucho más allá de las oficinas inmobiliarias. Quien compra por primera vez ahora enfrenta costos de financiamiento cercanos a los más altos de este siglo; quien tiene un préstamo barato tiene todos los motivos para quedarse donde está, y la Reserva Federal, que normalmente aliviaría esa presión, se prepara para volver a intensificarla.

Las ventas se desploman mientras los precios apenas se mueven

La National Association of Realtors informó que las ventas de viviendas usadas cayeron a un ritmo anual de 3.75 millones en octubre, un 5.5% menos que en septiembre y un 8.8% menos que un año antes: la cifra más baja desde agosto de 2010. Las ventas disminuyeron en el Medio Oeste, el Sur y el Oeste, y se mantuvieron estables en el Noreste. Los precios apenas se inmutaron: el precio mediano de venta fue de $416,700, ligeramente por encima del nivel de un año atrás.

Lawrence Yun, economista jefe del grupo comercial, atribuyó la caída a las tasas hipotecarias, que «subieron a sus niveles más altos desde 2000, salvo por un solo mes de 2023». La tasa fija promedio a 30 años ronda el 7.2% y, según Mortgage News Daily, saltó al 7.30% en un solo día tras el informe de inflación de esta semana, más alto de lo esperado. Durante la pandemia, ese mismo préstamo costaba apenas algo más del 3%.

Un préstamo antiguo y barato vale más que mudarse

Casi la mitad de las hipotecas vigentes en Estados Unidos —el 49.1%— tenía tasas del 4% o menos en el segundo trimestre, según un análisis de datos federales realizado por Realtor.com. Cambiar ese préstamo por uno nuevo con una tasa superior al 7% puede sumar cientos de dólares al pago mensual, así que los propietarios que necesitan efectivo recurren a una línea de crédito con garantía hipotecaria. Los saldos de esas líneas aumentaron $23,000 millones en el tercer trimestre, el mayor incremento desde 2005, hasta alcanzar los $481,000 millones, informó el Banco de la Reserva Federal de Nueva York.

Los prestamistas sienten el freno por ambos lados. Las solicitudes de refinanciamiento estuvieron un 57% por debajo del nivel de un año antes y las solicitudes de compra cayeron un 18%, según la Mortgage Bankers Association, incluso después de que una breve baja de las tasas atrajera de vuelta a algunos compradores.

El colchón de capital inmobiliario depende de una tasa variable

Yun ofrece una lectura optimista. Los 88 millones de propietarios del país se encuentran, en su mayoría, en una situación financiera sólida, dijo, y una caída de las tasas podría liberar una demanda acumulada considerable. Danielle Hale, economista jefa de Realtor.com, dijo que no cree que las ventas se mantengan tan bajas. Ambas opiniones dependen de que el dinero se abarate, pero los operadores apuestan por lo contrario. Las líneas de crédito con garantía hipotecaria suelen tener tasas variables, que promediaban el 7.49% a principios de noviembre, según Bankrate; por eso, cada aumento de la Fed recae sobre los mismos propietarios que eligieron una línea de crédito en vez de vender. Los saldos siguen muy por debajo del máximo de unos $714,000 millones alcanzado en 2009, pero ya llevan 18 trimestres consecutivos en aumento.

Las cifras describen un problema estadounidense. La mayoría de las hipotecas de Estados Unidos tienen una tasa fija por tres décadas, por eso sus propietarios se quedan inmóviles en vez de vender cuando hay presión. En el Reino Unido, donde el Banco de Inglaterra subió su tasa al 4% este mes y las hipotecas a tasa fija suelen durar unos pocos años, las tasas más altas llegan más rápido a los presupuestos familiares.

La Fed se reúne antes del próximo informe de ventas

Los precios al consumidor subieron un 0.4% en octubre, frente al 0.3% que esperaban los economistas, y ahora los operadores dan por segura una subida en diciembre: alrededor del 88% prevé un aumento de un cuarto de punto y el resto, de medio punto, según la herramienta FedWatch de CME. El rango de referencia de la Fed se ubica entre el 3.75% y el 4%, tras el aumento de septiembre, el primero desde 2023. Los responsables de política monetaria celebrarán su última reunión del año el 8 de diciembre, y los Realtors publicarán las cifras de ventas de noviembre el 9 de diciembre.

Una subida encarecería la nueva hipoteca para quien compra y también la casa que ya tiene el propietario que pidió un préstamo con garantía hipotecaria para poder quedarse en ella.

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